הבועה מתפוצצת? מחירי הדירות משלימים צניחה של 8 חודשים; תל אביב מובילה את הירידות

נתוני הלמ"ס לחודשים ספטמבר-אוקטובר חושפים תמונה עגומה לענף הנדל"ן: ירידה שנתית מצטברת של כ-4.5%, כאשר מחוז תל אביב רושם את הצניחה החדה ביותר. במקביל, הקבלנים נחנקים תחת מלאי שיא של 68,000 דירות לא מכורות. "הרוכשים יושבים על הגדר, והריבית הגבוהה עושה את שלה". ניתוח מיוחד.

הקיפאון הפך למדרון חלקלק: נתונים חדשים שמפרסמת היום (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מאשרים את מה שהורגש במשרדי המכירות בחודשים האחרונים – שוק הדיור הישראלי נמצא בעיצומו של תיקון אגרסיבי כלפי מטה. המדד לחודשים ספטמבר-אוקטובר 2025 רשם ירידה של 0.8%, ובכך השלים רצף של שמונה חודשים רצופים של ירידות מחירים – הרצף הארוך ביותר מאז המשבר העולמי ב-2008.

המחוזות האדומים: תל אביב מדממת, ירושלים מתייצבת

בניתוח גיאוגרפי של העסקאות, התמונה מתבהרת: האזורים שבהם המחירים זינקו בחדות בשנים האחרונות, הם אלו שסופגים כעת את המכה הקשה ביותר.

• מחוז תל אביב: מוביל את טבלת הירידות עם צניחה חודשית של 1.9% וירידה שנתית של 6.2%. דירות היוקרה והדירות להשקעה במרכז העיר הן הנפגעות העיקריות, כאשר משקיעים זרים כמעט ונעלמו מהנוף.
• מחוז המרכז והשרון: רשמו ירידה מתונה יותר של 0.5%, בעיקר בשל הביקוש הקשיח למגורים בערים כמו פתח תקווה וראשון לציון, שם זוגות צעירים עדיין מנסים לרכוש דירה ראשונה.
• מחוז הדרום: באופן מפתיע, דווקא בדרום נרשמה יציבות יחסית (ירידה של 0.1% בלבד), ככל הנראה בשל הטבות מס ותוכניות ממשלתיות לעידוד אכלוס חבל התקומה.

"הקבלנים בלחץ אטומי": שיא של כל הזמנים במלאי הדירות

הנתון המדאיג ביותר עבור היזמים והבנקים אינו מחיר הדירה, אלא היכולת למכור אותה. על פי הדו"ח, מלאי הדירות החדשות שנותרו "על המדף" בסוף אוקטובר 2025 חצה את רף ה-68,000 יחידות דיור. מדובר בשיא היסטורי, המהווה זינוק של 35% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"הקבלנים בלחץ אטומי. הריבית במשק עדיין גבוהה, עלויות המימון חונקות אותם, והם חייבים להזרים תזרים מזומנים. התוצאה היא מבצעי 'פריסייל' אגרסיביים והנחות סמויות של עד 10-15%, שסוף סוף מתחילות להשתקף גם במדד הרשמי".
- בכיר בבנק למשכנתאות

השפל בעסקאות: הציבור מחכה

גם בצד הביקוש, המספרים מספרים סיפור של שיתוק. בחודש אוקטובר נרשמו רק כ-1,850 עסקאות לרכישת דירות חדשות – נתון המהווה שפל של שנתיים (למעט חודש אוקטובר 2023 שבו פרצה המלחמה).

הכלכלן הראשי במשרד האוצר צפוי לפרסם מחר סקירה משלימה, המצביעה על כך שהמשקיעים מדירים את רגליהם מהשוק כמעט לחלוטין, ומעדיפים אפיקים סולידיים יותר לאור הריבית הגבוהה ואי-הוודאות הביטחונית והפוליטית. השאלה הגדולה כעת היא האם המגמה תימשך גם לתוך 2026, או שהורדת ריבית צפויה מצד בנק ישראל תצית מחדש את השוק.

---

תגיות: מחירי הדיור, נדל"ן, הלמ"ס, מיתון, יוקר המחיה, משכנתאות

* כל התמונות בכתבה נוצרו באמצעות בינה מלאכותית (AI).