מאת: הכתב הכלכלי | 15 בינואר 2026

מי שישב על הגדר והמתין לקריסה במחירי הדיור, קיבל הבוקר (חמישי) תזכורת כואבת לכך שהנדל"ן הישראלי פועל לפי חוקים משלו. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום מציגים תמונה מורכבת, המפריכה את התחושה שהשוק נמצא בצניחה חופשית.

המספרים שמאחורי הכותרות: 0.1% שמספרים סיפור שלם

במבט ראשון, הנתון השנתי נראה מתון להפליא: עלייה של 0.1% בלבד ב-12 החודשים האחרונים. זהו נתון שכמעט לא נראה כמותו בעשור האחרון, שהרגיל אותנו לזינוקים דו-ספרתיים. אולם, הדרמה האמיתית נמצאת בטווח הקצר.

אחרי חודשיים רצופים שבהם המדד הראה ירידות (מינוריות), החודש נרשמה עלייה במחירי הדירות. המשמעות ברורה: בלימת המגמה השלילית. השוק לא קפא, והמוכרים לא מצמצו. למעשה, נוצר מצב של "שיווי משקל שביר".

שתי מדינות לשני עמים: המרכז מתאושש, הפריפריה מדממת

ניתוח עומק של הנתונים חושף כי הממוצע הארצי מטעה. בפועל, קיימים כרגע שני שוקי נדל"ן נפרדים לחלוטין:

• אזור המרכז ותל אביב: כאן נרשמה התאוששות ברורה. הביקושים הקשיחים חוזרים, ורוכשים שהמתינו בחודשי המלחמה הראשונים חוזרים למשרדי המכירות, מתוך הבנה שהמחירים לא ירדו משמעותית.
• הצפון והדרום: באזורי קו העימות ובפריפריה הרחוקה התמונה שונה. שם נרשמות ירידות מחירים ריאליות, הנובעות מסיכונים ביטחוניים וקיפאון מוחלט בעסקאות. הנתון הארצי של 0.1% הוא למעשה שקלול של עליות במרכז מול ירידות בקצוות.

למה המחירים לא צונחים? (הסוד טמון בהיצע)

כיצד ייתכן שבתקופה של ריבית גבוהה יחסית וחוסר וודאות ביטחוני, המחירים חוזרים לעלות? התשובה טמונה בצד ההיצע. ענף הבנייה הישראלי נמצא באחד המשברים הקשים בתולדותיו. המחסור בפועלים פלסטינים, שלא הוחלפו במלואם על ידי עובדים זרים, הוביל להאטה דרמטית בהתחלות הבנייה.

גורם בכיר בהתאחדות הקבלנים הסביר לכתבנו: "אין דירות חדשות בקצב שהשוק צריך. מה שאנחנו רואים עכשיו זו התוצאה של המחסור בהתחלות בנייה לפני שנתיים. כשההיצע יורד, המחיר עולה – גם אם הריבית גבוהה".

הדירות החדשות: ההנחות נעלמות

אינדיקטור נוסף לשינוי המגמה הוא שוק הדירות החדשות. אם עד לפני מספר חודשים קבלנים הציעו מבצעי מימון אגרסיביים ("שלם 5% והיתרה באכלוס") והטבות בשווי מאות אלפי שקלים, הרי שבחודש האחרון מדווחים משווקים על צמצום ההטבות. הקבלנים מבינים: המלאי אוזל, והרוכשים חוזרים.

סיכום ותחזית

נתוני הלמ"ס הם תמרור אזהרה. הקיפאון במחירים היה ככל הנראה זמני בלבד. השילוב של מחסור בהיצע, חזרה של רוכשים לשוק והערכה כי הריבית לא תעלה עוד, מייצר לחץ מחודש על המחירים כלפי מעלה. עבור הזוגות הצעירים, "חלון ההזדמנויות" הצר שנפתח בשנה האחרונה – כנראה מתחיל להיסגר.